Afgelopen vrijdag ontving de gemeenteraad een deel van de stukken over het nieuwe stadskantoor. Het restant van de stukken is geheim en kan alleen in de Torenhove, waar de meeste ambtenaren nu gehuisvest zijn, worden ingezien. Komende raadsvergadering moet de raad een besluit nemen over de investering in een nieuw gebouw. Eerder schreef ik al dat voor mij de afweging om wel of niet te bouwen een financiële afweging is. Komende week zal ik ook naar de geheime stukken gaan kijken, dat deed ik nu nog niet. Uit de niet-geheime stukken maak ik op dat de nieuwbouw 37.320.001 euro te duur is. Dat betekent dat de risico’s en meerkosten een waarde van meer dan dat bedrag moeten vertegenwoordigen om mij te overreden voor het nieuwe stadskantoor te zijn. Onderstaand zet ik uiteen hoe ik tot dit bedrag gekomen ben. 

Ik begin met het enorme verschil tussen de kosten van de huidige huisvesting en de toekomstige huisvesting van het gemeentelijk apparaat. Op bladzijde 8 en 9 van de ‘Geactualiseerde investerings- en exploitatiebegroting’ is dat goed terug te lezen. Daar staat dat de jaarlijkse kosten voor het nieuwe stadskantoor €  7.525.132 bedragen (4.380.357 voor de eigenaar en 3.144.775 voor de gebruiker). De kosten voor de huidige huisvesting bedragen slechts € 5.548.337 (2.460.073 voor de eigenaar en 3.088.264 voor de gebruiker). Deze cijfers komen uit de kolommen “Act. 2010, prijspeil 2010” van de genoemde bladzijden.

Dit betekent dat de gemeente met de keuze voor dit stadskantoor jaarlijks € 1.976.795 meer kwijt zal zijn aan huisvesting dan nu het geval is. Dat is 35.6% van de huidige huisvestingslasten. Dit geld wordt natuurlijk gewoon uit de jaarlijkse belastingbijdrage betaald, maar ik zal toch een poging wagen om de omvang van dat bedrag weer te geven. Om veertig jaar lang tegen een rekenrente van vier procent  € 1.976.795 te kunnen uitgeven zou de gemeente nu een bedrag van € 31.748.817 opzij moeten zetten. Bedrijfseconomen gebruiken deze Netto Contante Waarde om te zien of een investering loont of niet. Ten opzichte van de huidige situatie is het nieuwe stadskantoor volgens deze begroting daarom € 31.748.817 te duur. Omdat sommige stukken sneller afgeschreven worden dan in veertig jaar en omdat het rentepercentage wat aan de lage kant is, is dit bedrag eerder hoger dan lager.

In de nota ‘Geactualiseerde investerings- en exploitatiebegroting’ worden kosten en dekking steeds vrolijk door elkaar gehaald. Natuurlijk hebben de begrippen met elkaar te maken, maar de vraag naar kosten en dekking is wel een verschillende. Zo wordt op bladzijde 8 direct een bedrag aan extra huuropbrengsten opgevoerd.

In het dekkingsplan op bladzijde 10 en verder wordt beredeneerd waarom het kostenverschil ‘niet erg is’. Als voorbeelden noem ik een bedrag aan onrendabele top van 7 miljoen en het besluit van de gemeenteraad om de bijdrage aan de huisvesting stapsgewijs tot structureel 1 miljoen te verhogen. In de eerste tien jaar overlappen deze twee bedragen elkaar overigens volledig, daarna blijft alleen de wens om structureel 1 miljoen meer aan huisvesting uit te geven over. Ook de besparing op de facilitaire kosten komt wat vreemd over. Die zijn als het goed is ook al opgenomen in de tabel op bladzijde 9. Daarbij komt dat ook in de huidige – en terechte – bezuinigingsgolf al van een grote verdichting sprake is. De kans is daarmee groot dat de bezuiniging op de facilitaire zaken ook in de huidige huisvesting al gerealiseerd wordt.

Het dekkingsvoorstel van de incidentele kosten (bladzijde 13) is ronduit zorgwekkend. De incidentele vertragingskosten bedragen € 3,4 miljoen en zouden uit het weerstandsvermogen betaald moeten worden. Het weerstandsvermogen bedraagt volgens de laatste jaarrekening echter nog slechts € 2,5 miljoen. In de methodiek is deze manier van redeneren niet zuiver. Vertragingskosten maken onderdeel uit van de totale bouwkosten en zouden daarmee gewoon opgenomen moeten worden in de grondslag voor de jaarlijkse exploitatie. De exploitatielast stijgt daarmee jaarlijks met € 198.146 en het kantoor zou daarmee zelfs € 37.320.001 te duur zijn.

Een zorg is verder de opbrengst die uit achterblijvende panden die de gemeente in eigendom heeft wordt verwacht. De kantorenmarkt is in Delft net als elders niet bepaald florissant te noemen. Prachtpanden staan leeg of komen binnenkort leeg. Vooral rondom station Delft Zuid, ook een stationslocatie, is veel leegstand en wordt nog meer verwacht. De demografie en ontwikkelingen als ‘het nieuwe werken’ maken dat alle experts verwachten dat er de komende jaren fors minder kantoren nodig zijn. In Nederland staat nu 13.9 % van de kantoren leeg, experts verwachten dat dat snel zal stijgen tot 25%. De kans dat de incourante huidige gemeentelijke gebouwen snel verkocht of verhuurd kunnen worden is daarom klein. Behalve het bedrijfseconomische risico heeft de gemeente hierin ook een publieke taak. Leegstand van eigen en andermans kantoren leidt tot verloedering. Dat zou een gemeente in het belang van burgers en ondernemers niet moeten willen.

Het bedrijfseconomische risico is evident: onnodige lasten op een toch al fors duurdere exploitatie. De nadruk van de ‘Geactualiseerde investerings- en exploitatiebegroting’ ligt vooral op de risico’s van niet bouwen: vertragingskosten en –boetes. De risico’s van wel bouwen worden in deze nota echter onderbelicht. De komende week zal ik mij ook op de geheime stukken storten en bezien of die reden geven aan te nemen dat de hoge investering opweegt tegen de risico's. Als dat het geval blijkt, zal ik de investering steunen.

Mijn conclusie is nu al wel dat het nooit zover had mogen komen. Raadsleden uit de huidige en vorige periodes moeten zich, net als wethouders uit de huidige en vorige periodes, nog maar eens goed achter de oren krabben of zij dit hadden mogen laten gebeuren. Of het, in economisch goede en slechte dagen, verantwoord is dergelijke bedragen te reserveren voor projecten die meer ter meerdere eer en glorie van de bestuurders zelf is, dan dat de burger er daadwerkelijk een voordeel van heeft. Dit project heeft in financieel opzicht niets meer met rentmeesterschap te maken. Het gaat ten koste van de solidariteit die de stad kan betrachten met mensen die het nodig hebben: ouderen, jongeren, mensen die naar de culturele instellingen willen om zich te ontwikkelen, mensen die nederlands willen leren en mensen die in een schone wijk willen wonen. Het knelt dat op alles en iedereen in de stad bezuinigd wordt, maar dat aan de eigen huisvesting zoveel meer uitgegeven wordt.